Impuestos por vender una vivienda: IRPF, plusvalía y cuánto pagarás

Antes de poner el cartel de «se vende», conviene tener clara una cosa: del precio que firmes en la notaría no todo es tuyo. Vender una vivienda tributa, y hacerlo sin los números delante puede llevarse un buen pellizco de lo que esperabas ganar. En esta guía te explicamos, en lenguaje llano, qué impuestos se pagan al vender un piso o una casa, cómo se calculan y qué exenciones pueden dejar la factura casi en cero.

Para el vendedor son, básicamente, dos impuestos: el IRPF sobre la ganancia (se paga a Hacienda, en la declaración de la renta) y la plusvalía municipal (se paga al ayuntamiento). La buena noticia es que hay gastos que sí puedes descontar para pagar menos. Vamos por partes.

Qué impuestos se pagan al vender una vivienda

Conviene no mezclar lo que paga cada parte. Al vender, lo tuyo como vendedor es:

• IRPF sobre la ganancia patrimonial. Es un impuesto estatal. Se calcula sobre lo que ganas con la venta (grosso modo, lo que vendes menos lo que te costó) y se paga en la declaración de la renta del año siguiente.
• Plusvalía municipal (IIVTNU). La cobra el ayuntamiento y grava el aumento de valor del suelo urbano durante los años que has sido propietario. Si no hubo incremento de valor, no se paga.
• IBI del año en curso. No es un impuesto nuevo, pero suele prorratearse entre comprador y vendedor según los meses de cada uno.

El ITP (o el IVA en obra nueva) lo paga el comprador, no el vendedor. Es un error muy común pensar que «el que vende» paga ese impuesto: no es así.

Cómo se calcula el IRPF de la venta

El IRPF no se calcula sobre el precio de venta, sino sobre la ganancia. Y la ganancia es una resta sencilla:

• Valor de transmisión = precio de venta − gastos de la venta.
• Valor de adquisición = precio de compra + gastos e impuestos que pagaste al comprar + mejoras con factura.
• Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición.

Esa ganancia tributa en la llamada base del ahorro, con una escala por tramos. Los tipos vigentes (ejercicios 2025-2026) son:

• Hasta 6.000 €: 19 %
• De 6.000 € a 50.000 €: 21 %
• De 50.000 € a 200.000 €: 23 %
• De 200.000 € a 300.000 €: 27 %
• Más de 300.000 €: 30 %

Es una escala progresiva: no pagas el mismo porcentaje por todo, sino cada tramo al tipo que le corresponde. Un apunte importante: desde 2015, el número de años que hayas tenido la vivienda no reduce la ganancia (salvo el caso especial de inmuebles comprados antes de 1995, con los llamados coeficientes de abatimiento).

¿Quieres una cifra orientativa para tu caso concreto? Hemos preparado una calculadora gratuita en la que, si ya has vendido, introduces los datos de tus escrituras y te damos una estimación: calcula cuánto pagarás a Hacienda por tu venta.

Cuánto pagarás de plusvalía municipal

La plusvalía municipal (su nombre técnico es IIVTNU) grava el incremento de valor del terreno, no de la construcción. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos formas de calcularla y quedarte con la que te salga más baja:

• Método objetivo: se aplica un coeficiente (que depende de los años de tenencia) sobre el valor catastral del suelo.
• Método real: se calcula sobre la ganancia real del suelo, comparando el precio de compra y el de venta según las escrituras.

Y lo más importante: si vendes por menos de lo que te costó (no hay incremento de valor), la plusvalía municipal no se paga. El impuesto lo gestiona cada ayuntamiento, que fija el tipo y los plazos. Fuente: Real Decreto-ley 26/2021 (BOE). Puedes estimarla con nuestra calculadora de plusvalía municipal.

Son dos impuestos distintos y se pagan por separado: no olvides sumar la plusvalía municipal al IRPF cuando hagas tus cuentas.

Qué gastos reducen la ganancia (y te hacen pagar menos)

Aquí es donde mucha gente paga de más: olvida descontar gastos que la ley sí permite restar. Cuantos más gastos justificados, menor es la ganancia y menos IRPF pagas. Guarda siempre las facturas. Se pueden tener en cuenta, entre otros:

• Gastos e impuestos de cuando compraste: el ITP o el IVA, la notaría, el registro y la gestoría.
• Gastos de la venta: la comisión inmobiliaria, el certificado de eficiencia energética, la cancelación registral de la hipoteca y la propia plusvalía municipal si la pagas tú.
• Mejoras con factura (una reforma que amplía o mejora la vivienda), que no es lo mismo que gastos de conservación o reparación (pintar, arreglar una avería), que no cuentan.
• Amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada: en ese caso, ojo, juegan en tu contra, porque reducen el valor de compra y suben la ganancia.

Exenciones: cuándo no pagas IRPF

Hay situaciones en las que la ganancia queda exenta, total o parcialmente, de IRPF. Las más habituales:

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en comprar otra vivienda habitual (dispones de dos años), la ganancia queda exenta. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años está exenta de IRPF, sin necesidad de reinvertir.
• Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, cuando se cumplen los requisitos.

Las exenciones no son automáticas ni valen para cualquier vivienda: tienen requisitos (que sea realmente tu vivienda habitual, los plazos, etc.). Fuente: Agencia Tributaria.

Preguntas frecuentes sobre los impuestos de la venta

¿Quién paga más impuestos, el que vende o el que compra?

Son conceptos distintos. El comprador paga el ITP (o el IVA). El vendedor paga el IRPF de la ganancia y la plusvalía municipal. No se solapan.

¿Cuándo se pagan?

El IRPF se liquida en la declaración de la renta del año siguiente a la venta. La plusvalía municipal tiene un plazo corto (habitualmente 30 días hábiles desde la venta en las transmisiones entre vivos), según marque tu ayuntamiento.

¿Y si vendo con pérdidas?

Si vendes por menos de lo que te costó, no hay ganancia que gravar en el IRPF (e incluso puedes compensar la pérdida con otras ganancias), y la plusvalía municipal no se paga al no existir incremento de valor.

¿Los jubilados pagan impuestos al vender?

Una persona mayor de 65 años que vende su vivienda habitual no paga IRPF por esa ganancia. Si la vivienda no es la habitual, sí tributa.

Haz tú mismo el cálculo

La única forma de no llevarte sorpresas es poner los números sobre la mesa antes de vender. Para ayudarte, tienes varias herramientas gratuitas:

• ¿Cuánto voy a pagar a Hacienda por mi venta? — estimación del IRPF de la ganancia.
• Plusvalía municipal — método objetivo frente al real.
• ¿Cuánto me llevo limpio de la venta? — el neto tras hipoteca, impuestos y gastos.

¿Estás pensando en vender y quieres saber cuánto te quedaría de verdad? Pídenos una valoración gratuita y te ayudamos a interpretar los números de tu caso, sin compromiso.

Esta guía tiene carácter informativo y orientativo; no es asesoramiento fiscal. Los tipos y las normas pueden cambiar y cada situación tiene matices. Para tu liquidación concreta, confirma siempre con la Agencia Tributaria, tu ayuntamiento o un asesor.